Hukuk Hakkı Korumaktır

Haziran 2021

Yargıtay’ın Pandemi Sebebiyle Kira İndirimi Talepli Davalara İlişkin Kararı

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararlarda uyarlama davalarına ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği hakkında görüş farklılıklarının mevcut olması üzerine Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu, ilgili uyuşmazlığın giderilmesi adına Yargıtay’a başvurmuştur. Bunun üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2021/3452 K. 2021/6001 kararı ile Bursa ve Ankara Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığa dair kararını tesis etmiştir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi vermiş olduğu kararda;

Covid-19 salgın hastalığının doğrudan veya salgının önlenmesi amaçlı kısıtlayıcı ve yasaklayıcı idari tedbirlerden olumsuz etkilenme nedeniyle kira bedelinin uyarlanması davası ile, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek tarafların sosyal, ekonomik dengesini bozan salgın sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hâle gelmesi nedeniyle kira sözleşme koşullarının (bedelinin) değişen koşullara uyarlanması talep edildiğini, burada uyarlama istemindeki amacın sözleşmenin feshi veya dönme değil, sözleşmenin ayakta tutulması olduğu hususlarını ifade etmiştir. Ayrıca, uyarlama davalarının inşai davalardan olup, yargılama sonucu verilen mahkeme kararı ile sonuç doğurduğu, pandemi nedeniyle açılan uyarlama talepli dava sürecinin uzaması halinde etkilerinin daha da ağırlaşmasının söz konusu olacağı, dava açılmasıyla başlangıçta verilecek tedbir kararlarının; pandeminin seyri, alınan tedbir kararlarının esnetilmesi ve sıkılaştırılmasından kaynaklı olarak olumsuz etkilenen kiracıların faaliyet gösterdiği sektördeki etkileri, kiracının indirimli kirayı ödemedeki suistimali ve kiracının yargılamayı uzatmaya matuf hareketleri gibi hallerde mahkemece talep üzerine her zaman değişikliğe gidilebileceği ve dava sonucunda tarafların alacaklarını faizi ile tahsil imkanı dikkate alınarak her somut dosya bazında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir.

İlaveten, tedbir kararı verilmemesi durumunda; doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale geleceği ve uyarlama davalarında amacın taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler arasındaki adaletin yeniden tesis edilmesi olduğu ifade edilmiştir.

Bu minvalde, açılan davada esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını daha dava sırasında güvence altına almak mağduriyetin önüne geçmek amacıyla tedbir kararı verilebileceğini, aksi halde özellikle pandeminin doğrudan doğruya etkisi nedeniyle veya salgın önleme amaçlı idari tedbirler nedeniyle faaliyetleri yasaklanan veya kısıtlanan sektörlerdeki işletmelerin kiracıları işletme cirolarının azalması nedeniyle aşırı ifa güçlüğüne düşüp kiralarını ödeyememe durumunda kalıp, uyarlama davasının sonuçlanmasına kadar temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshiyle kiralanandan tahliye edilebilecek ve uyarlama davası ile amaçlanan sözleşmenin ayakta tutulması amacına ulaşılamayacak, yargılama sonucu verilecek uyarlama kararı bir şekilde işlevsiz hale geleceği ifade edilmiştir.

Tüm bu değerlendirmelerin ardından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, salgın (pandemi) hastalık sebebiyle kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davalarda, davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceğine ilişkin verilen ret kararının usul ve yasaya uygun bulunmadığı, HMK 389 vd. maddelerindeki koşulların bulunması halinde ihtiyati tedbir kararı verilebileceği; şeklinde Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairelerinin kesin kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlıklarının bu şekilde giderilmesi gerektiğine karar vermiştir.