Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak kabul edilen koronavirüs (“Covid-19”) salgını tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de yayılmaya devam ederken bu salgının olumsuz etkilerine karşı tedbirler almak birincil amaç haline gelmiştir. Alınan bu tedbirler kapsamında 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen Kovid-19 tedbirleri konulu Ek Genelgeyle (“Genelge”) başlayan süreçte hâlihazırda 200.000 fazla işyerinin (umuma açık istirahat ve eğlence yerleri olarak faaliyet gösteren) birçok işletmenin) faaliyetine geçici süreyle ara verilmiştir. Ardından 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un geçici 2’nci maddesi ile “01/03/2020-30/06/2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı” yönünde bir değişiklik gerçekleştirilmiştir. Söz konusu yeni düzenlemelerin mevcut kira sözleşmelerine etkileri aşağıda açıklanmıştır.
Kapatılan İş Yerlerine Ait Kira Sözleşmelerinin Akıbeti
Türk Borçlar Kanunu’nun temel prensiplerinden olan “sözleşme serbestisi” ilkesi gereği kira sözleşmesinin tarafları, emredici hukuk kurallarına aykırı olmadıkları sürece aralarında anlaştıkları konularda serbestçe düzenlemeler öngörebilmektedirler. Dolayısıyla, ilk olarak, kapatılan iş yerlerine ait sözleşmelerde, işyerinin zorunlu olarak kapatılması durumunda, kira bedeli hakkında nasıl bir uygulama olacağına ilişkin bir düzenleme içermekte ise, ilgili hüküm uygulama alanı bulacaktır.
İkinci olarak, eğer işyeri kira sözleşmesinde yukarıdan bahsedilen hüküm yer almıyorsa; Türk Borçlar Kanunu’nun 135’inci maddesinde düzenlenmiş olan ve “borcun ifasının, borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşması halinde borcun sona ereceğini .” öngören “imkânsızlık” hükümleri uygulanacaktır. Bunun bir sonucu olarak kapatılan işyerlerine ilişkin işyeri kira bedeli ödeme borcu; imkânsızlığın, ortadan kalktığı ana kadar ertelenecektir. Covid-19 salgını, mücbir sebep olarak kabul edilmiştir. Dolayısıyla, işyeri kira bedelini borcunu ödeme yükümlülüğü alında bulunan kiracılar, bir mücbir sebep olan salgın sebebiyle borçlarının imkânsızlaştığını ileri sürebileceklerdir.
Üçüncü ve son olarak, eğer kira sözleşmesinde yaşanılan olağanüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunmuyorsa ve imkânsızlık hükümleri uygulanmıyorsa, “aşırı ifa güçlüğü” söz konusu olacak ve kiracı “beklenmeyen hal” nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını kiraya verenden talep edebilecektir.
İmkansızlık görüşünün kabul edildiği hallede; kiracı faaliyet gösterememesine ve kazanç elde edememesine rağmen kira bedelini ödeme yükümlülüğü altında olduğu için ortaya çıkan bu risk kiracının omuzlarına yüklenmekte; buna karşın geçici imkânsızlığın var olduğunun kabul edildiği hallerde ise, kiracı bu imkânsızlık ortadan kalkıncaya kadar kira bedelini ödemekten kaçınabileceğinden bu sefer de bu olumsuz sonuca kiraya veren katlanmak zorunda bırakılmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacağı” düzenlenmiştir.
Buna göre, tarafların konuyu kendi aralarında görüşerek sözleşmenin uyarlanacağı yeni şartları aralarında kararlaştırmaları gerekmektedir. Ancak taraflar, kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin olarak anlaşamazlarsa ve sözleşme içerisinde sözleşmenin nasıl uyarlanacağına ilişkin bir hüküm yer almıyorsa veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır. Kiracının, Covid-19 sebebiyle mahkemeden uyarlama talebinde bulunması veya kiraya verenin kiracının bu dönemde kira ödemekten imtina etmesi nedeniyle yasal yollara başvurması gerekecektir. Dolayısıyla hakimden uyarlama talep edilmesi için mahkemeye başvurulması halinde, yargılama faaliyetlerine ara verilmiş olduğu göz önünde bulundurulduğunda, sürecin çok uzayabileceği ve bu sebeple uyarlama davasının bu dönemde beklenen faydayı vermeyebileceği söylenebilecektir. Bu sebeple, tarafların konuyu kendi aralarında görüşmeleri ve uyarlamanın şartları varsa sözleşmeyi uyarlamalarının, uyarlama davası açmak yerine daha uygun bir yöntem olacağını düşünmekteyiz.
Yapılan bu açıklamalar dışında 26/03/2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un geçici 2’nci madde hükmüne dikkat çekmek gerekmektedir. Zira ilgili maddeye göre; 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Bu hüküm, yalnızca işyeri kira sözleşmelerindeki çatılı-çatısız işyeri ayrımı olmaksızın bütün işyeri kira sözleşmelerindeki kira bedelleri açısından uygulama alanı bulacaktır. Dolayısıyla, konut kira bedelleri bu hükmün dışında bırakılmıştır ve iş yeri sözleşmeleri dışındaki kira sözleşmeleri konusunda mevcut bir değişiklik gerçekleşmemiştir.
Hükmün detayına girecek olursak; anılan hükmün, kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin olmadığı fakat ilgili kira bedeli ödemesinin vade tarihinde yapılmamasına ilişkin olduğuna vurgu yapılmalıdır. Zira ilgili hüküm uyarınca; 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar iş yeri kira bedelleri tahakkuk etmeye devam edecek olup bu tarihler arasında vadesi dolan ve doğacak olan kira bedellerinin vade tarihinde ödenmemesinin “işyeri sözleşmesinin feshine” ya da “tahliye sebebi oluşturmayacağına “ dikkat çekilmiştir. Dolayısıyla kiracının belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam edecektir.
Sonuç olarak, işyeri kira sözleşmeleri kapsamında kira bedeli ödeme yükümlülüğü altındaki kiracılar, en erken 01/07/2020 tarihinde ilgili düzenlemeye uygun olarak varsa birikmiş kira bedeli borçlarını ödemek zorundadırlar. İşyeri kiralayanlar, tahakkuk etmeye devam edecek olan kira bedellerinin indirilmesi konusunda “kiraya verenle” anlaşarak sözleşmeyi yeni şartlara uyarlayabileceklerdir. Öte yandan, iş yeri kira sözleşmesi dışındaki diğer kiracılar ise, somut örneğe uygun düştüğü ölçüde, kiraya verenden uyarlama talep edebilecektir.
Ancak taraflar, kira sözleşmesinin uyarlanmasına ilişkin olarak aralarında herhangi bir anlaşmaya varamazlarsa veya sözleşme içerisinde sözleşmenin nasıl uyarlanacağına ilişkin hiçbir hüküm yer almıyorsa veya uyarlama hükmünün uygulanması hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuruyorsa, uyarlama davası açılması kaçınılmaz olacaktır.
Salgın Sebebiyle Sözleşme Şartlarda Uyarlama Talep Edilmesi
Kural olarak; bir öngörü işlemi olan sözleşmelerin devamı sözleşmelerine esaslı niteliklerindendir ve taraflar arasındaki güvenin ve istikrarın temelini oluşturur. Ancak bu istikrar bazen istenmeyen sonuçlar doğurur ve işte bu noktada sözleşmenin acilen uyarlanması gerekir. Bir diğer ifadeyle, sözleşmenin tarafları, sözleşme ile üstlendikleri borçlarını “ahde vefa ilkesi” (pacta sunt servanda) gereği yerine getirmekle yükümlüdürler. Bu kuralın bir istisnası, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olmayan, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen ve borçludan da kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun vuku bulması sonucu ve borçlunun ifada bulunmasının dürüstlük kuralına aykırı düşmesi durumudur. Böyle bir durumun varlığı halinde sözleşmedeki taraf menfaatlerinin dengesinin borçlu aleyhine değiştiği ve ifanın aşırı derecede güçleştiği kabul edilir. Bu çerçevede borçlu aleyhine çekilmez duruma gelen bu yükümlülüğün değişen şartlara uyarlanması talep edilebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesine göre hakime başvurarak sözleşmenin uyarlanması için aşağıdaki kümülatif şartların sağlanması gerekmektedir.
Sonuç
Dünyada ve ülkemizde hızla yayılmaya devam eden yeni tip koronavirüs göz önünde bulundurulduğunda mevcut olan sözleşmelerin taraflarının edimleri ifa etmelerinin güçleşmiş olduğu gündeme getirilebilmektedir. Önemle ifade etmek gerekir ki, söz konusu salgının mevcut olan her sözleşmede böyle bir etkisinin olduğu kabul edilemez. Nitekim her somut olay özelinde tarafların edimleri arasındaki dengenin hakkaniyete aykırı şekilde bozulup bozulmadığı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Sözleşme hukuku genelinde değerlendirildiğinde borçluların, kira sözleşmeleri özelinde değerlendirildiğinde ise kiracıların, salgın sebebiyle aşırı ifa güçlüğü oluştuğunu kanıtlamaları gerekmektedir. Dolayısıyla, kiracıların, kiraya verenden sözleşme şartlarında uyarlama talep etmesi mümkün olabilecektir. Örnek vermek gerekirse; kiracılar, kira bedelinde indirim veyahut kira borcu ödemelerinin vadesinde erteleme talep edebileceklerdir. Kiraya veren ile bu tip bir anlaşmaya varamayan kiracıların ise kira ödemelerini, dengelerin aşırı derecede bozulmasına dayalı hakların saklı tutularak itirazı kayıt düşerek ifa etmesi önerilmektedir.
Av. Cansu HANGÜL
