Makaleler

TBK Madde 323- Kira İlişkisinin Devri

Madde Metni

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

Bu maddenin mülga Borçlar Kanunu (“BK”) ve mülga GKHK’da bir karşılığı yoktur. Yani erteleme süresi içinde kira ilişkisini devretmek isteyen kiracının, kiraya verenin rızasını mülga GKHK uyarınca alması gerekmekte ise de, bu rızanın yazılı olması şartı bulunmuyordu. Dolayısıyla bu maddedeki düzenlemeler hakkında, kanunların emredici düzenlemelerine aykırı olmamak kaydıyla sözleşme serbestisi gereğince sözleşme hükümleri uygulanmaktaydı.

Bu maddenin yürürlüğe girmesiyle birlikte kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredememektedir. Kiraya verenin, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacağı belirtilmiştir. Burada kiraya vereni ilgilendiren durum kiraya verenin haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermesi gerektiğidir.

TBK’nın 323/2-3 maddelerine göre, kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçecek ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulacaktır. Ancak burada önemle belirtilmesi gereken konu işyeri kiralarında kira ilişkisini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacağıdır.

TBK Madde 325- Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri

Verilmesi

Madde Metni

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geriverdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

325’inci maddenin mülga BK’da ve mülga GKHK’da bir karşılığı bulunmamakta olup 325’inci maddede öngörülen ilkeler mülga BK dönemindeki yargı kararlarının yasaya yansımasıdır. Söz konusu erteleme maddesinin Temmuz itibariyle uzatılmayarak uygulanabilir hale gelmesi ile birlikte, kiracının sözleşmeyi erken feshi durumunda kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerinin kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği makul süre için devam edeceği kabul edilmiş olacak ve yasalaşmış olacaktır. Kiraya verenin bu sürede makul bir kiracı adayı bulması halinde kiracının sözleşmesel yükümlülükleri sona erecektir.

Erken tahliye durumunda Yargıtay’ın sergilediği tutum söz konusu kanun maddesi ile benzer bir şekilde olup kiracıların ödeyeceği tazminat kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verebileceği makul süre ile sınırlı olacağı şeklindeydi. Ancak bu hüküm TBK kapsamında “benzer koşullarla kiraya vermek” olarak düzenlenmiştir. Bu hüküm kiracıya, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde sözleşmeden doğan borçlarından kurtulma imkânı tanıyacaktır.

Ayrıca, kiraya verene yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirme yükümlülüğü getirilmiştir. Bu kapsamda ertelemenin kalkması ve TBK 325’in yürürlüğe girmesiyle kiracıya yerine ikame kiracı bularak makul süreyle sorumlu olmaksızın kiralananı sözleşme bitiminden önce geri verme imkânı tanıdığını söyleyebiliriz.

TBK Madde 331- Olağanüstü Fesih/Önemli Sebepler

Madde Metni

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

TBK 331’in benzer karşılığı mülga BK’nın 264’üncü maddesi olup önemli sebeple fesih gerçekleştirilebilmekteydi. Ancak mülga kanun uyarınca yalnızca belirli süreli sözleşmeler için önemli sebep öngörülmüşken, 1 Temmuz sonrasında belirsiz süreli işyeri kiralarında da önemli sebeple fesih söz konusu olabilecektir.

Söz konusu hükmün yürürlüğe girmesiyle birlikte bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde de uygulanabilecek olup, önemli sebeplerin varlığı halinde taraflar sözleşmeyi bu madde kapsamında sona erdirebileceklerdir.  Yine söz konusu maddenin yürürlüğe girmesi ile birlikte TBK, mülga BK’dan farklı olarak, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması yahut sözleşme konusunun taşınır veya taşınmaz olması fark etmeksizin önemli sebeple feshi imkânını tanımış olacaktır. 

Bir diğer husus ise sözleşmenin önemli sebeple feshi halinde, sözleşmesi feshedilen kiracının bir kusuru bulunmuyorsa, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle oluşacağı zararın giderilmesiyle ilgili mülga BK, feshi ihbarda bulunacak tarafın diğer tarafa sözleşmenin sona erdirilmesinden dolayı tam tazminat ödemesini öngörmüşken; yeni yürürlüğe girecek hüküm ile hakimin durum ve şartları dikkate alarak fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hükme bağlayacağı ifade edilmiştir.  Yani somut olayın şartlarına göre tazminatı hakimin takdir edeceği öngörülmektedir. Bu yönüyle sözleşmeyi fesheden tarafın ödeyeceği tazminatın belirlenmesi noktasında mülga kanunda belirtilen kira ilişkisinin bir yıldan fazla sürmesi halinde tazminat bedelinin altı aylık kira bedelinden az olmamasının değiştirilerek hâkimin takdirine bırakılması önemlidir.

Bu maddenin Covid-19 salgını sebebiyle 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle büyük önem arz ettiğini ifade etmek gerekir. Covid-19 salgınının hakimlerce kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli bir sebep sayılması muhtemeldir. Bu nedenle ilgili kanun maddesine dayanarak Covid-19 salgını sebebiyle kira sözleşmelerini feshetmek isteyecek kiracıların olabileceğini söyleyebiliriz.

TBK Madde 340- Bağlantılı Sözleşme

Madde Metni

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

340’ıncı maddenin mülga BK’da ve mülga GKHK’da bir karşılığı bulunmamaktadır. Söz konusu düzenleme ile kiraya verenin, kiracının yararının olmadığı durumlarda, kiraya verenin kira sözleşmesi yapma gereksiniminden kötü niyetli olarak yararlanıp kira sözleşmesinden doğan yükümlülükler haricinde kiracıya başkaca bir borç yüklemesinin önüne geçilmek istenmiştir.

TBK Madde 342- Kiracının Güvence Vermesi

Madde Metni

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

Mülga BK’da ve mülga GKHK’da, kiracının depozito vermesine yönelik herhangi bir düzenleme bulunmamaktaydı. Ancak uygulamada kira sözleşmelerinde mevcut olan depozito uygulaması Yargıtay tarafında kabul görmekteydi.

Güvence bedelinin yani depozito miktarının üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılması ve bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması gerektiği düzenlenmiştir. Buna karşın, erteleme süresi boyunca yani eski düzende ise sözleşme özgürlüğü çerçevesinde belirtilen şekilde bir sınırlama ve zorunluluk söz konusu değildi. Burada bir noktaya daha değinmek gerekir ki, doktrindeki ağırlıklı görüş 01.07.2020 tarihinden önce yürürlüğe giren kira sözleşmelerinde alınan depozitoların erteleme hükmünün sona ermesinden etkilenmeyeceği yönünde olduğudur. Ancak bu hususta henüz bir yargı kararı bulunmamaktadır. Ancak yine de hatırlatmak isteriz ki; erteleme döneminde de depozitonun ortalama faiz getiren bir bankaya yatırılması, yatırılmaması halinde bile iade sırasında depozitodan faizle birlikte sorumlu olduğu yönündeki Yargıtay içtihadı uygulanmaya devam edecektir.

TBK Madde 343 -Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı

Madde Metni

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

TBK madde 343 ile kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiracı aleyhine kira bedeli haricinde bir değişiklik yapılamayacağını ortaya koymaktadır. Her ne kadar bu hüküm de işyeri kiraları bakımından ertelenmiş olsa da mülga BK ve mülga GKHK’da yer alan düzenlemeler ile paralel olduğundan, 1 Temmuz 2020 itibariyle yürürlüğe girmesi uygulamada bir etki doğurmayacaktır.

TBK Madde 344 –Kira Bedelinin Belirlenmesi

Madde Metni

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve TPKKHK hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

Söz konusu hükümle kira bedellerinin belirlenmesine yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Mülga BK ve mülga GKHK’da, TBK’nın 344’üncü maddesini karşılayan bir hüküm bulunmamaktadır. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacaktır. Yenilenen kira dönemleri bakımından Yargıtay görüşü de bu şekildeydi. TBK m. 344 hükmü ise bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanır şeklinde olup tarafların baştan kararlaştırdıkları artış oranlarının da tüketici fiyat oranıyla sınırlı olabileceği esasını getirmiştir olmaktadır.

TBK ile bir yeni düzenleme de yabancı parayla yapılan kira sözleşmelerine getirilmiştir. Buna göre; tarafların kira bedelini yabancı para olarak kararlaştırmaları halinde 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Oysa mülga GKHK döneminde taraflar kira bedelini yabancı parayla ödenmesinin kararlaştırıldığı hallerde bile sözleşme süresi içinde artış oranlarını serbestçe kararlaştırabiliyorlardı. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutulacaktır.

TBK Madde 346 -Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Madde Metni

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

TBK 346 ile süresinde ödenmeyen kira bedeli nedeniyle kiracının ceza koşulu ödeyeceğine yahut sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına dair kayıtların geçersizliğini öngören hüküm mülga GKHK’da ya da mülga BK’da bulunmuyordu. Bu sebeple, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından, kira bedelinin ödenmemesi halinde diğer kira bedellerinin muaccel olacağına dair kira sözleşmesine koyulan kayıtların erteleme süresi sonuna kadar geçerli olduğu kabul edilmekteydi. Yargıtay da bir aylık kiranın ödenmemesi halinde sonraki ayların kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı ve cezai şart ödeneceği yolundaki sözleşme hükümlerini kabul etmekteydi. TBK’nın 346. maddesiyle birlikte, kira sözleşmelerinde yer alan muacceliyet kaydının geçerli olduğu yönündeki Yargıtay’ın yerleşik içtihatları geçerliliğini yitirecek ve kira sözleşmelerinde yer alan ceza koşulu ve muacceliyet şartına dair kayıtlar geçersiz olacaktır.

Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki; madde hükmünde lafzi olarak cezai şart açısından geçersizlik kira bedelinin ödenmemesi hali ile sınırlandırılmıştır. Kira sözleşmesinde farklı bir sebebe dayalı cezai şartların yer alması halinde bu cezai şartların geçerliliği konusunda hakimlerce ve Yargıtay tarafından nasıl değerlendirileceği zamanla görülecektir.

TBK Madde 354 - Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Madde Metni

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Maddenin Getirdikleri ve Yorumu

Mülga GKHK 8’inci maddesinde de tahliye sebepleri sınırlı tutularak aksine düzenlenen sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilmiş olup, TBK’nın 354’üncü maddesi ile getirilen yeni düzenleme mülga GKHK’da yer alan düzenlemeler ile paralellik göstermektedir.

TBK’nın 354’üncü maddesi, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kiracı aleyhine değiştirilmesini önlemek amacıyla getirilmiştir.